[10.15 부동산대책] '대출 빙하기' 시작…25억 초과 아파트 주담대 2억, 전세대출까지 DSR 적용

 

'대출 빙하기' 시작…25억 초과 아파트 주담대 2억, 전세대출까지 DSR 적용

 

정부가 10월 15일 발표한 '주택시장 안정화 대책'은 지역 규제와 더불어 부동산 시장으로 유입되는 자금의 '수도꼭지'를 전방위적으로 잠그는 초강력 금융 규제를 포함했습니다. 시가 25억 원 초과 고가주택의 주택담보대출(주담대) 한도를 2억 원으로 대폭 축소하고, 사상 처음으로 1주택자의 전세대출까지 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하는 것이 핵심입니다. 글로벌 금리 인하 기대감과 풍부한 유동성이 부동산 시장으로 쏠리는 것을 원천 차단하겠다는 정부의 강력한 의지에, 시장에서는 사실상 '대출 빙하기'가 시작됐다는 평가가 나오고 있습니다.

 

 

고가주택 '돈줄' 차단…주담대 한도 대폭 축소

 

가장 직접적인 타격을 주는 것은 주택 가격별로 차등 적용되는 주담대 한도입니다. 과도한 대출을 활용한 고가주택 구입 수요를 억제하기 위한 이번 조치는 10월 16일부터 즉시 시행됩니다.

• 주택담보대출 한도 변경 (수도권·규제지역):
  • 시가 15억 원 이하 주택: 현행 6억 원 한도 유지
  • 시가 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 주택: 4억 원으로 축소
  • 시가 25억 원 초과 주택: 2억 원으로 대폭 축소

예를 들어, 이전에는 26억 원 아파트를 구매할 때 최대 6억 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 그 한도가 3분의 1 수준인 2억 원으로 급감하는 것입니다. 이억원 금융위원장은 "수도권·규제지역 내에서 대출을 활용한 고가주택 구입 수요를 보다 강력하게 관리해 나갈 수 있을 것"이라며 사실상 현금 부자가 아니면 고가주택 매수가 어려워질 것임을 시사했습니다.

 

 

 

'숨은 규제' 강화…스트레스 DSR 상향 및 전세대출 DSR 적용

 

정부는 미래의 금리 변동성까지 고려한 '숨은 규제'도 대폭 강화했습니다.

• 스트레스 DSR 금리 2배 상향 (16일부터 시행): 수도권·규제지역 내 주담대에 한해, DSR 산정 시에만 적용되는 '스트레스 금리'가 기존 1.5%에서 3.0%로 상향됩니다. 이는 실제 대출 금리에는 영향을 주지 않지만, DSR을 계산할 때 미래에 금리가 오를 가능성을 더 크게 반영하여 개인의 총 대출 한도를 줄이는 효과를 가져옵니다. 향후 기준금리가 인하되더라도 대출 한도가 크게 늘어나는 것을 막기 위한 선제적인 조치입니다.
• 1주택자 전세대출 DSR 신설 (29일부터 시행): 이번 대책에서 가장 파급력이 클 것으로 예상되는 조치 중 하나입니다. 앞으로 1주택을 소유한 사람이 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 경우, 해당 전세대출의 이자상환분이 차주의 DSR에 포함됩니다. 지금까지 DSR 산정에서 제외되었던 전세대출을 규제 대상에 포함시켜, 전세를 활용한 추가적인 갭 투자의 가능성을 차단하겠다는 의도입니다.

 

기타 금융 규제 전방위 강화

 

이 외에도 정부는 부동산 시장으로 흘러 들어가는 자금을 막기 위해 촘촘한 규제망을 펼쳤습니다.

• 비주택담보대출 LTV 축소: 토허구역 내 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮아집니다.
• 신용대출 규제: 1억 원을 초과하는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다.
• 전세대출 보증 강화: 전세대출 보증비율이 80%로 상향되고, 1주택자의 대출 한도는 2억 원으로 일원화되는 등 임대차 시장 관련 규제도 강화됩니다.

이억원 금융위원장은 "금리 인하 국면에서 대출 여력이 다시 확대되는 현상을 차단하고, 부동산 부문으로의 자금 쏠림을 방지하겠다"고 강조했습니다. 정부의 이번 초강력 금융 규제가 과열된 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 귀추가 주목됩니다.